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IPRF 03. Rendimientos de capital inmobiliario y la vivienda habitual

Inmuebles arrendados


Ingresos son los importes devengados a raíz de un contrato de arrendamiento o de la cesión de derecho de uso o disfrute sobre inmuebles (22 IRPF). Los intereses y los demás gastos como gastos de reparación y conservación son deducibles hasta el importe íntegro de los rendimientos, si han sido necesarios para la producción de los ingresos. El tipo de imposición no es el tipo de la base de ahorro sino el tipo progresivo (46; 66,1 y 76 IRPF)

Un contrato de arrendamiento hecho con miembros de la familia tiene un tratamiento diferente (24 IRPF). El rendimiento neto no puede ser inferior al 2% o 1,1% en caso de un valor catastral revisado después de 1994 (85 IRPF) del valor catastral del inmueble.

Bienes inmuebles no arrendados
Bienes inmuebles urbanos y bienes inmuebles rústicos pero no usables dentro de una explotación agrícola no forman rendimiento de bienes inmuebles sino renta imputada (85 IRPF). Se imputa el 2% o 1,1% del valor catastral de la parte edificada (sin suelo) al propietario sin poder deducir gastos.

Viviendas arrendadas


Se puede aplicar una reducción de 50% sobre el rendimiento inmobiliario neto (después de gastos) declarado, si el bien inmueble está destinado al uso de vivienda. Si el arrendatario es una persona entre 18 y 35 años y tiene ingresos de trabajo o actividades económicas superiores al “IPREM” (para 2007: 5.990,40) la reducción es de 100%. Habrá que acreditar la existencia de un contrato y comunicar los datos a Hacienda (23,2 IRPF).

LA VIVIENDA HABITUAL

Uso propio


El uso propio de la vivienda, en que se vive normalmente, no supone la aplicación del porcentaje de 2% o 1,1% como renta imputada (85,1 IRPF). Tampoco se deduce el interés de un préstamo para adquirir la vivienda ni otros gastos.

La vivienda en el sentido de una edificación (una caravana por ejemplo no califica) en la cual el propietario vive efectivamente durante un plazo continuado de al menos tres años es la vivienda habitual (68,1,3 IRPF). Un fallecimiento, matrimonio, divorcio o cambio de trabajo pueden interrumpir este plazo. Este concepto es también importante para:

  • La deducción de importes pagados para la adquisición y el préstamo hipotecario
  • La exención de la ganancia patrimonial obtenida con la transmisión de esta vivienda
  • La exención en el impuesto sobre el patrimonio (IP)
  • La transmisión “mortis causa” de la vivienda habitual en el impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD)
  • Importe deducción (2008) Se puede deducir de la cuota a pagar en el IRPF (y no de la renta) el 15% (10,05% estatal; 4,95% CCAA) del importe pagado en un año por la adquisición o la rehabilitación de la vivienda habitual (68, 1 IRPF). La base de la deducción es un máximo de 9.015,- € de la cantidad invertida y pagada en un año. La deducción máxima es entonces de 1.352,28 €. Si la deducción supera el importe debido de IRPF no se puede trasladar el saldo a otro año. La base incluye los importes de la devolución de capital del préstamo y de los intereses pagados.

    Si un matrimonio realiza la inversión, cada uno tiene derecho a practicar la deducción. La deducción para otra vivienda habitual tampoco se aplica a la ganancia patrimonial exenta derivada de la transmisión de una anterior vivienda habitual (68, 1,2 IRPF)

    Si una persona se encuentra ante la imposibilidad de invertir en una vivienda habitual, la Ley le estimula ahorrar para tal fin a través de la “cuenta vivienda” (68,1,1º IRPF). Abriendo una cuenta bancaria ya puede ingresar importes con el destino de la futura vivienda. Estos importes gozan igualmente de la deducción de la inversión en la vivienda habitual. La deducción se aplica sólo, si se trata de la primera adquisición de una vivienda habitual, que debe adquirir dentro de un plazo de 4 años (56 Regl)

    Deducción por alquiler


    El gobierno intenta hacer más atractivo alquiler una vivienda. Para el inquilino una vivienda también puede formar su vivienda habitual (68,7 IRPF). Desde el 1.1.2008 puede aplicar una deducción por vivienda habitual, cuando tenga una base imponible inferior a 24.020 € anuales. Puede deducir el 10,05% del importe satisfecho sobre un máximo, que depende de su base imponible.

    Ganancia patrimonial con la venta de la vivienda habitual


    La ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia esté exenta en el IRPF (33,4 IRPF)

    Una ganancia patrimonial conseguida por otras personas e invertida durante los 2 años anteriores o posteriores en otra vivienda habitual está exenta bajo unas condiciones. La otra vivienda tiene que ser también una vivienda habitual. El importe de la inversión tiene que ser superior al importe de la venta de la anterior vivienda habitual (38 IRPF;41 Regl.). En caso de una reinversión parcial, el precio de venta de la vivienda habitual será prorrateado según la parte de la ganancia patrimonial y la parte del precio de adquisición (41, 3 y 4 Regl)

    OTROS IMPUESTOS Y LA VIVIENDA HABITUAL

    Impuesto sobre Patrimonio (IP)


    La posesión de la vivienda habitual en principio se grava en el Impuesto sobre Patrimonio. Se puede aplicar sin embargo una exención de un importe máximo de 150.253,03 € por propietario. Se deduce el importe de una deuda contratada para adquirir la vivienda, pero sólo por la parte imponible de la vivienda (4,9 IP).

    Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)


    Bajo ciertas condiciones y hasta un máximo absoluto de 122.606,47 € el 95% del valor de la vivienda esté exento para el heredero en el ISD. Los herederos que pueden aplicar esta exención son el cónyuge, ascendientes o descendientes del causante o pariente colateral mayor de sesenta y cinco años que hubiese convivido con el causante durante los dos años anteriores al fallecimiento. Todos tienen la obligación de mantener en su posesión el bien inmueble heredado durante 10 años (20,2,c ISD)

    Para los importes y detalles se remite al sumario en formato PDF.