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El no residente y su bien inmueble

El no residente y su inmueble en España


Ya que muchos extranjeros poseen o quieren comprar un inmueble en España dedicamos una parte especialmente a las consecuencias fiscales de ello. La compra, la venta, el uso y la herencia o donación supone muchos impuestos diferentes, que trataremos a grosso modo en la WEB.

Importante: planificar y comprobar. Antes de comprar debe formarse una idea bien definida de lo que quiera (costa, interior, sitio tranquilo, entre extranjeros o no, bien comunicado, multipropiedad etc).

Si se trata de un inmueble con un valor considerable, es muy importante planificar bien la compra, su construcción, su uso, su posible venta, su posible donación o transmisión “mortis causa”, por ejemplo mediante una sociedad en un país sin convenio, una sociedad española, como persona física, desmembración del usufructo y la nuda propiedad etc. Además es esencial averiguar si el propietario anterior ha abonado sus impuestos, si el inmueble está hecho según las normas de edificación, si el inmueble tiene cargas, etc. Esencial es también comprobar el contrato de compraventa.

Distinguimos entre los rendimientos y las ganancias y pérdidas patrimoniales. El resumen le dará una idea sin ser completo. El IRNR remite al IRPF para la determinación de la base imponible (3 IRNR).

Uso del inmueble

Persona física


Una persona física con un inmueble para su propio uso, se debe imputar una renta presunta igual a 1,1% o 2%, si el valor catastral no se ha revalorado después del año 1994, sobre el valor catastral (3 IRNR; 27,1,c IRNR; 85 IRPF). Ningún gasto (intereses, IBI, amortización etc.) es deducible . El tipo sobre esta renta presunta en el IRNR es el tipo general de 24% (25,1, a IRNR).

Con la bonificación en el IP en realidad el no residente ya no pagaría el IP. Además debe pagar el “Impuesto de Bienes Inmuebles” (IBI), un impuesto municipal. La construcción del bien inmueble y la concesión de un préstamo hipotecario suponen el pago de otros impuestos.

El arrendatario (persona física o persona jurídica) de un bien inmueble debe pagar el tipo general sobre el rendimiento íntegro devengado. Ningún gasto es deducible (24,1 IRNR) salvo el importe del “gravamen especial”.

Persona jurídica


Una sociedad no residente, que tenga un inmueble no usado en actividades económicas debe pagar el “gravamen especial” (40-45 IRNR). El impuesto consiste en un 3% sobre el valor catastral del inmueble. El gravamen devenga el 31 de diciembre. Así un inmueble con un valor catastral de 400.000,- € supone un gravamen especial de 12.000,- € cada año. Si no se efectúa el pago del impuesto, el importe queda afecto al inmueble (45 IRNR). Existen exenciones (inmuebles de estados etc.). La sociedad puede escapar a este impuesto en las circunstancias siguientes:
  • La sociedad es residente de un país con el que España tiene suscrito un convenio con cláusula de intercambio de información.
  • Las personas “detrás” de la entidad revelan sus datos y son residentes de un tal país.
  • La sociedad revela sus datos a la Hacienda Pública.
  • La persona jurídica debe igualmente el IBI.

    Ganancia patrimonial


    La transmisión de un inmueble por un no residente, persona física o persona jurídica, puede suponer el devengo del impuesto IRNR (18%; 25,1,f,3º IRNR) sobre la ganancia patrimonial.

    Para garantizar el pago del impuesto debido, el adquirente, residente o no residente, persona física o persona jurídica, está obligado a retener 3% del precio de la venta (25,2 IRNR). Si el impuesto no está ingresado debidamente, el bien inmueble queda afecto al pago por Ley (25,2 IRNR).

    Las personas físicas no residentes (y no las entidades) pueden aplicar el régimen transitorio a bienes inmuebles adquiridos antes del 31.12.1996 (véase coeficientes reductores) con un coeficiente reductor de 11,11% al año (LIRPF disp.trans.9ª) con la limitación hasta el 20 de enero de 2006. Los coeficientes de corrección monetaria del IRPF (véase coeficientes de corrección monetaria.) sí pueden ser aplicados por entidades extranjeras (DGT 27-10-97).

    Otros impuestos


    La transmisión de una vivienda usada supone normalmente el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP 7%, en Cataluña, Murcia, Andalucía, Madrid 7%). Una vivienda nueva entregada por el promotor conlleva el Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo de 7 % (91, 1, 7º IVA) y el 1% de ADJ. La ejecución de una obra para el promotor de viviendas también tributa al tipo reducido de 7% (91,3,1º IVA). El servicio de arrendamiento de una vivienda (20,23,b IVA) está exento de IVA. Por lo tanto el IVA sobre la adquisición o la rehabilitación no es deducible.

    Cuando la venta de un inmueble esté camuflada por una transmisión de acciones o participaciones de una sociedad, es posible que se deba aplicar el ITP - TO también (artículo 45 I B bajo 9 ITP - AJD y artículo 108.1 de la Ley 24/1988 siendo la Ley del Mercado de Valores del 28 de julio de 1988 etc.).

    La transmisión del inmueble supondrá también el pago del impuesto local Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, (popularmente conocido como la “Plusvalía”).

    En caso de donación o sucesión del inmueble el beneficiado tributará en el Impuesto sobre las Sucesiones y Donaciones, mientras el causante puede realizar una ganancia patrimonial imponible en el IRPF o IRNR.

    Para los importes y detalles se remite al sumario en formato PDF.